Was ist eine Ablöse?

Die umfassendste Regelung findet sich im § 27 des Mietrechtsgesetzes (MRG) und bezieht sich auf den Vollanwendungsbereich des MRG (vorwiegend Altbauten). Nachstehend wollen wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber geben.

Beendigung des Mietverhältnisses: Von den Ablösezahlungen, die anläßlich des Beginns eines Mietverhältnisses zu leisten sind, ist der sogenannte ,,Investersatz" zu unterscheiden. Der Vermieter muß nämlich unter bestimmten Voraussetzungen dem Mieter, der aus der Wohnung auszieht, die Kosten der vom Mieter während seiner Mietzeit getätigten Investitionen ersetzen Die zentrale Bestimmung dazu ist der § 10 MRG.

Charakteristisch: Charakteristisch für alle Ablösen ist, daß man praktisch immer vor der Alternative steht, die geforderte Ablöse egal ob diese zur Gänze ungerechtfertigt oder ,,nur" überhöht ist - ohne darüber zu verhandeln zu bezahlen oder die Wohnung nicht zu bekommen.

Dritte: Zur Rückforderung einer verbotenen Ablöse ist immer nur der Mieter berechtigt, auch wenn ihm die Mittel dafür von einem Dritten zur Verfügung gestellt werden (etwa Eltern, Ehegatten etc.).

Erstellung des Mietvertrages - Kosten: Oft werden von der Hausverwaltung für die Errichtung des Mietvertrages ,,Gebühren" verrechnet. Diese Kosten können vom Mieter zurückverlangt werden, da der dadurch verursachte Arbeitsaufwand des Hausverwalters durch die monatlich zu bezahlenden Betriebskosten, in denen das Honorar für die Verwaltung des Hauses enthalten ist, abgedeckt ist.

Fristen: Für Ablösezahlungen, die vor dem 1.3.1994 getätigt wurden, beträgt die Frist, innerhalb der ein Antrag auf Rückforderung bei der Schlichtungsstelle (wo eine solche nicht vorhanden ist beim Bezirksgericht) eingebracht werden muß, drei Jahre ab Zahlung. Aufgrund der Bestimmungen des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes wurde diese Verjährungsfrist auf 10 Jahre angehoben, sodaß der Mieter, der eine ungesetzliche Ablösezahlung ab dem 1.3.1994 geleistet hat, 10 Jahre Zeit hat, diese zurückzufordern.

Genossenschaftswohnungen: Die Bestimmungen des MRG über unzulässige Ablösen gelten in den meisten Fällen auch hier. Jemand, der aus einer Genossenschaftswohnung auszieht und von seinem Nachfolger eine überhöhte Ablöse für die zurückgelassenen Möbel verlangt, was leider immer häufiger vorkommt, muß damit rechnen, daß der solcherart Übervorteilte die Schlichtungsstelle einschaltet.

Hauptmietzinsvorauszahlung: Aufzuzählen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietzinsvorauszahlung überhaupt zulässig ist, sowie, ob eine überhöhte Mietzinsvorauszahlung als gesetzwidrige Ablösezahlung einzustufen ist, würde den Rahmen dieser Kurzübersicht sprengen. Grundsätzlich darf jedoch der zulässige Hauptmietzins bei Einrechnung der Vorauszahlung nicht überschritten werden. Sollten Sie eine Mietzinsvorauszahlung geleistet haben, ist ein Besuch unserer Sprechstunde jedenfalls anzuraten.

Investablösen: Eigene Investitionen darf sich der Vermieter vom Mieter nicht mittels Einmalzahlung ablösen lassen. Solche Kosten dürfen nur in der Höhe des Mietzinses ihren Niederschlag finden. Dies gilt sowohl für rein optische Verbesserungen (,,Komfortinvestitionen") als auch für die Kosten einer Standardanhebung. Hat der frühere Mieter Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht, bat er bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Investitionen durch den Vermieter. Der Vermieter hat nun die Möglichkeit, diese Kosten vom neuen Mieter zu verlangen. Er muß jedoch bei der Mietzinsberechnung so vorgehen, als seien diese Investition nicht getätigt worden.

Judikatur: Die Gerichte wurden und werden auch nach wie vor mit einer Vielzahl von immer neuen Versuchen konfrontiert, die bestehenden Gesetze zu umgehen. Dementsprechend umfangreich und nicht immer ganz systematisch ist die zu diesem Thema ergangene Rechtsprechung.

Kaution: Kautionen sind keine unzulässigen Ablösezahlungen. Sie dienen nur als Sicherstellung für den Vermieter und müssen dem Mieter bei Auszug aus der Wohnung zurückbezahlt werden! Wir waren allerdings immer der Meinung, daß bei Kautionsbeträgen, die schwindelerregende Höhen erreichen, sehr wohl vom Vorliegen unzulässiger Ablösen auszugehen ist. Eine richtungsweisende Entscheidung des Obersten Gerichtshofes in einem diesbezüglichen Verfahren, in dem der betroffene Mieter vom Mieterschutzverband vertreten wurde, hat uns Recht gegeben und nunmehr gilt als Obergrenze im Normalfall ein Betrag von höchstens sechs Monatsmieten.

Leistungsempfänger: Egal, ob Sie an den Vermieter, den Vormieter oder einen Dritten bezahlen. Die Bestimmungen, wann eine Ablöse zulässig und wann sie verboten ist, gelten für alle drei Personengruppen.

Makler: Der Makler kann unter Umständen auf Rückzahlung unzulässiger Ablösezahlungen geklagt werden, auch wenn er das Geld gar nicht selbst behalten hat. Die Geltendmachung dieses Schadenersatzanspruches ist vor allem dann zu überlegen, wenn der Ablöseempfänger nicht mehr auffindbar oder gar verstorben ist.

Nachmieter - gleichwertige Gegenleistung: Nach dem MRG sind Ablösezahlungen, denen keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht, verboten. Hat der Vormieter ein Weitergaberecht oder gestattet ihm der Vermieter, einen Nachmieter zu präsentieren, darf er von seinem Nachmieter für die diesem überlassenen Möbel und Investitionen nur einen Betrag verlangen, der exakt dem Wert dieser Dinge entspricht. Sollte der Nachmieter der Meinung sein, er habe zuviel bezahlt, wird der Wert im Streitfall von einem Sachverständigen geschätzt.

Oberster Gerichtshof: Gerade im Bereich der unzulässigen Ablösezahlungen kommt es immer wieder vor, daß die Entscheidung über einen Antrag von der Lösung einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung abhängig ist. In solchen Fällen ist oft eine Klärung durch den Obersten Gerichtshof (OGH) zweckmäßig.

Provision: Auch Provisionen, die offenbar übermäßig sind, können als unzulässige Ablösezahlungen zurückgefordert werden. Derzeit darf für die Vermittlung einer Wohnung von einem konzessionierten Makler im Regelfall ein Betrag in Höhe von drei Monatsmieten zuzüglich 20% USt. verlangt werden. Bei befristeten Verträgen sind die Beträge teilweise geringer.

Quittung: In einem Verfahren zur Rückforderung der von Ihnen bezahlten verbotenen Ablöse müssen Sie die Zahlung natürlich nachweisen können. Quittungen werden nicht immer ausgestellt, oft wird auch nur ein Teilbetrag bestätigt. Sichern Sie daher Beweise, die den Geldfluß glaubhaft machen!

Rückforderungsverzicht: Auf den Anspruch, eine ungesetzliche Ablöse zurückzufordern, kann im vorhinein nicht rechtswirksam verzichtet werden. Wäre das möglich, wäre der Schutzzweck der normierte Ablöseverbote nicht gesichert.

Sachverständigen: Da das Gericht bei Möbel und Investablösen feststellen muß, was die Dinge tatsächlich wert waren, wird dem Verfahren ein Sachverständiger beigezogen. Auf Grundlage des von ihm er stellten Schätzgutachtens fällt das Gericht sodann seine Entscheidung. Da das Honorar in den meisten Fällen nicht gerade niedrig ist und von den Verfahrensparteien zu bezahlen ist, empfiehlt es sich bei geringeren Summen, vor Einholung eines Gutachtens eine einvernehmliche Lösung mit dem Gegner zu versuchen.

Teilnichtigkeit: Hat ein Mieter eine unzulässige Ablösevereinbarung getroffen, so ist nur diese ungültig und nicht der ganze Mietvertrag. Dem Mieter wäre nämlich keinesfalls damit gedient, wenn er statt des mit der unzulässigen Ablösezahlung verbundenen Mietvertrages gar keinen mehr hätte.

Untervermietrecht: Für die Einräumung des Rechtes, die Wohnung unterzuvermieten und leerstehen zu lassen, darf der Vermieter eine Ablösezahlung bis zur Höhe von 10 Jahreshaupt- Mietzinsen verlangen. Aber nur dann, wenn der Vertragsabschluß für den Mieter ohne diese Rechte sinnlos wäre. Wurden dem Mieter diese Rechte aufgedrängt, kann er sein Geld zurückverlangen, wobei jedoch auch diese Sonderrechte wieder wegfallen.

Verbesserungen - §1O MRG: Hat der Hauptmieter einer Wohnung (gilt nicht für Geschäftslokale u.ä. !) in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht, die über die Mietdauer wirksam und von Nutzen sind, hat er bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Kosten vermindert um eine jährliche Abschreibung. Zu diesen wesentlichen Verbesserungen zählen vor allem die Errichtung oder Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (insbesondere Gasetagenheizungen) oder sanitärer Anlagen (Bad, WC) in normaler dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie geförderte Investitionen. Um tatsächlich vorn Vermieter Ersatz zu bekommen, müssen jedoch zahlreiche Formalerfordernisse erfüllt werden. Sie sollten sich daher bevor Sie den Vermieter davon informieren, daß Sie ausziehen wollen, von uns unbedingt eingehend beraten lassen.

Weitergaberecht: Für die Einräumung eines Weitergaberechtes im Mietvertrag darf der Vermieter keine Ablöse verlangen. Fordert der Mieter jedoch die unzulässigerweise bezahlte Ablöse zurück, fällt auch das Weitergaberecht weg.

XY Aktenzeichen ungelöst: Damit es nicht soweit kommt, sollten Sie sich jedenfalls Name und Adresse desjenigen geben lassen, für den die Ablöse zu zahlen ist.

Zinsen: Im Außerstreitverfahren nach dem MRG können Sie die von Ihnen bezahlte unzulässige Ablöse samt 4 % Zinsen zurückverlangen. Ein darüber hinaus gehender Ersatz von Zinsen (etwa weil Sie einen Kredit zu einem weitaus höheren Zinssatz aufnehmen mußten) könnte allenfalls in einem Schadenersatzprozeß eingeklagt werden.

Weitere Information unter:
http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=424407&DstID=686&titel=Abl%C3%B6se,/,Investitionsersatz
http://www.akstmk.at/online/abloese-5722.html