Die Kündigung von A bis Z!

Allgemeines. "Geplantermaßen" enden Mietverhältnisse entweder durch Zeitablauf oder durch Kündigung eines der beiden Vertragsteile. In bestimmten, besonders gravierenden Fällen, haben einerseits der Vermieter, andererseits der Mieter nach den Bestimmungen des ABGB die Möglichkeit, ein vorzeitiges, quasi "planwidriges" Ende des Mietverhältnisses durchzusetzen. § 1117 ABGB bestimmt, daß ein Mieter auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer ohne Kündigung vom Vertrag abstehen kann, wenn die Wohnung in einem Zustand übergeben oder ohne Schuld des Mieters in einen Zustand geraten ist, der sie zum vereinbarten Gebrauch untauglich macht. Hierunter versteht man insbesondere Fälle der Gesundheitsschädlichkeit einer Wohnung. Der Vermieter kann gemäß § 1118 ABGB im wesentlichen dann die vorzeitige Aufhebung des Vertrages begehren, wenn der Mieter einen erheblich nachteiligen Gebrauch von der Wohnung macht oder dieser trotz entsprechender Mahnung mit den Mietzinszahlungen säumig ist.

Befristung. Nach dem Willen des Gesetzgebers stellen "befristete" Mietverhältnisse die Ausnahme und "unbefristete" Mietverhältnisse die Regel dar. In den letzten Jahren wurden die Ausnahmen jedoch derart erweitert, daß dieses Bild schief geworden ist. Mietverträge über Wohnungen, die nach dem 1.7.2000 abgeschlossen oder verlängert wurden, können beliebig befristet werden, soferne die Vertragsdauer mindestens 3 Jahre beträgt. Der Mieter kann einen Mietvertrag in all diesen Fällen aber bereits nach 1 Jahr- unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist - aufkündigen. Die Befristungsproblematik in jenen Fällen, in denen der Vertrag vor dem 1.7.2000 abgeschlossen oder verlängert wurde, hatte sich im österreichischem Mietrecht beinahe zu einer Art Geheimwissenschaft entwickelt. Im Fall von Unklarheiten wenden Sie sich unbedingt persönlich an einen der Berater oder Beraterinnen des Mieterschutzverbandes.

Charakteristisch für die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist es, daß immer mehr juristische Personen wie Aktiengesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Versicherungen, Banken etc. als Vermieter auftreten. Dies hat zwar für den Mieter den Vorteil, daß ein solcher Vermieter in der Regel nicht wegen "Eigenbedarfes" ein Mietverhältnis aufkündigen wird. Gleichzeitig halten solche Vermieter aber in aller Regel eigene Rechtsabteilungen, die die verschiedenen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes kennen und daher weniger Fehler machen als "private" natürliche Personen als Vermieter.

Demolierungsbescheid. Ein "Demolierungsbescheid" oder "Abbruchauftrag" ist von den Fällen zu unterscheiden, in denen eine "Abbruchbewilligung" bzw. ein "Interessenbescheid" vorliegt. Falls eine Abbruchbewilligung vorliegt, muß der Vermieter dem Mieter gemäß § 30 (2) Z. 14 MRG Ersatz beschaffen. Auch im Fall eines Interessenbescheides, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn das Miethaus, in dem sich der Mietgegenstand befindet, durch einen Neubau ersetzt werden soll, muß der Vermieter dem Mieter Ersatz beschaffen. Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn ein Demolierungsbescheid (Abbruchbescheid) vorliegt. Nach bisheriger Rechtssprechung und Lehre wurde ein Abbruchauftrag dem Untergang des Mietgegenstandes gemäß § 1112 ABGB gleichgestellt. Dies würde bedeuten, daß das Mietverhältnis durch Untergang des Mietgegenstandes endet und eine Ersatzbeschaffung nicht vorgesehen ist. In einer neueren Entscheidung argumentiert der OGH nunmehr aber, daß ein Abbruchauftrag noch nicht zwingend dem faktischen Untergang des Mietgegenstandes gleichzuhalten sei. Auch in diesen Fällen empfehlen wir die Vorsprache bei einem unserer Berater.

Eigenbedarf des Vermieters. Nach der diesbezüglichen Judikatur war es für den Vermieter jahrzehntelang ausgesprochen schwierig, in Fällen behaupteten Eigenbedarfes tatsächlich eine Kündigung des Mieters durchzusetzen. Lehre und Judikatur hatten einen "Leitsatz" entwickelt, demzufolge ein "dringender Bedarf' vorliegen müsse, wobei man von den tristen Verhältnissen der Kriegs- und Nachkriegszeit auszugehen habe. Nach der Rechtssprechung mußte es sich um einen ?echten Notstand" handeln, wobei ein strenger Maßstab angelegt wurde. Gerade in allerjüngster Zeit scheint sich die Tendenz des OGH dahingehend aufzulockern, daß geringere Anforderungen an das Vorliegen eines "Eigenbedarfes" gestellt werden.

Fristen. Besonders wichtig ist es, im Bestandverfahren keine Fristen zu versäumen. Die wichtigste Frist dabei ist die Frist, innerhalb derer Einwendungen gegen eine gerichtliche Aufkündigung erhoben werden können. Diese Frist beträgt 4 Wochen. Verspätete Einwendungen werden vom Gericht zurückgewiesen.

Gerichtliche Aufkündigung. Eines der zentralen Elemente des "Kündigungsschutzes" enthält § 33 MRG. Dieser Bestimmung zufolge können Mietverträge "nur gerichtlich gekündigt werden". Dabei hat der Vermieter in der Kündigung die Kündigungsgründe anzuführen. Andere Kündigungsgründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen. Wenn gegen die Kündigung Einwendungen erhoben werden, dann hat der Vermieter nachzuweisen, daß der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund gegeben ist. Schriftliche oder gar mündlich ausgesprochene Kündigungen durch den Vermieter führen daher nicht zu einer wirksamen Beendigung von Mietverhältnissen (Ausnahme Einfamilienhaus!). Sie sollten aber zum Anlaß genommen werden, die nächstgelegene Beratungsstelle des Mieterschutzverbandes aufzusuchen, um die weitere Vorgangsweise zu besprechen.

Hausordnung. Schwierigkeiten bereitet der Rechtssprechung die Frage, ob Verstöße gegen vertragliche Vereinbarungen in Mietverträgen oder Hausordnungen wirksam als Kündigungsgründe vereinbart werden können. Gesichert ist dabei nur, daß nicht jede Vertragsverletzung zur Kündigung berechtigt, sondern nur eine solche, die einerseits schriftlich im Mietvertrag als Kündigungsgrund vereinbart wurde und die andererseits für den Vermieter als bedeutsam anzuerkennen ist.

Zu den wichtigsten, im MRG angeführten Kündigungsgründen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen, zählen der qualifizierte Mietzinsrückstand, der nachgewiesene Eigenbedarf des Vermieters sowie der grob nachteilige Gebrauch bzw. das unleidliche Verhalten des Mieters. Darüber hinaus können im Mietvertrag manche zusätzliche Kündigungsgründe wirksam vereinbart werden. Auch hierbei ist dringend eine Prüfung des Einzelfalles zu empfehlen.

Interessensabwägung. Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist gemäß § 30 (2) Z.8 MRG dann möglich, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrages ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse, als dem Mieter aus der
Kündigung. Diese "Interessensabwägung" entfällt jedoch dann, wenn es sich um ein gemietetes Einfamilienhaus oder um Teile eines Einfamilienhauses
handelt bzw. wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer vermietete Eigentumswohnung handelt. Trotz des Entfalls der "Interessenabwägung" in den beiden genannten Fällen muß der Vermieter jedoch zunächst den dringenden Eigenbedarf nachweisen.

Jahresverträge. Bis zum 28.2.1994 konnten Mietverträge, auf die die Ausnahmebestimmungen nicht zutrafen, wirksam auf 1 Jahr abgeschlossen werden. Diese "Jahresverträge" wurden durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz durch die "3-Jahresverträge" abgelöst. Der Gesetzgeber wollte aber den Mieter aber nicht an eine 3 jährige Dauer binden. Daher hat der Mieter nach Ablauf einer einjährigen Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Mit 1.7.2000 wurde das MRG diesbezüglich wiederum geändert.Die aktuelle gesetzliche Situation finden Sie unter dem Stichwort "Befristung" !

Kaution. Beinahe bei jeder Beendigung von Mietverhältnisses werden Probleme der Rückstellung einer zu Beginn des Mietverhältnisses erlegten Kaution aktuell. Kautionen stellen grundsätzlich Sicherstellungen für den Vermieter dar, die ihm ermöglichen sollen, allenfalls bestehende Mietzinsrückstände oder Schäden aus der Benützung des Mietgegenstandes aus dem Kautionsbetrag abzudecken. Die Rückstellung der Kaution wird mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Erhält der
Mieter trotz ordnungsgemäßer Rückstellung der Wohnung die Kaution nicht, (im Anwendungsbereich des MRG ist jedenfalls die Rückzahlung der Kaution plus Zinsen vorzunehmen) so muß er den Klagsweg beschreiten.

Lebensgefährten werden im Mietrechtsgesetz nicht behandelt wie Ehegatten. Zwar sind Lebensgefährten im Fall des Todes des Hauptmieters gemäß § 14 (3) MRG unter bestimmten Voraussetzungen (dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung, schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung) eintrittsberechtigt. Ein Hauptmieter einer Wohnung, der die Wohnung verläßt, darf seine Hauptmietrechte jedoch nur nahen Verwandten abtreten, wobei die Lebensgefährten nicht als "Eintrittsberechtigte" geführt werden.

Mahnung. Der Vermieter kann die Aufhebung des Mietvertrages nach § 1118 ABGB begehren, wenn sich der Mieter im ?qualifizierten Mietzinsrückstand" befindet. Grundsätzlich könnte er auch eine Kündigung einbringen, doch ist die Räumungsklage nach § 1118 ABGB die raschere, sicherere und von den Vermietern und deren Anwälten häufiger verwendete Form der Beendigung von Mietverhältnissen im Fall von Mietzinsrückständen. "Qualifizierter" Mietzinsrückstand bedeutet, daß der Mieter hinsichtlich des Mietzinses gemahnt werden muß. Dabei gilt jedes Verhalten als Mahnung, aus dem sich ergibt, daß der Vermieter den Mietzins fordert. Wurde der Mieter nicht gemahnt (auch die Zustellung einer Zins- oder Räumungsklage gilt als Mahnung) und wird ihm keine Nachfrist zur Zahlung des Mietzinses gewährt, so ist eine Räumungsklage abzuweisen.

Nachteiliger Gebrauch. Gemäß § 30 MRG kann ein Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Zu diesen wichtigen Gründen zählt ein "erheblich nachteiliger Gebrauch" den ein Mieter vom Mietgegenstand macht. Nach der Judikatur muß diesbezüglich eine wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Benützung des Mietgegenstandes vorliegen oder aber eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen. Auch ein Verhalten, das geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden, wurde von der Judikatur als "erheblich nachteiliger Gebrauch" gewertet. Neben dem "erheblich nachteiligen Gebrauch" erlaubt auch massiv "unleidliches Verhalten" des Mieters dem Vermieter die Einbringung einer gerichtlichen Kündigung oder einer Räumungsklage. Mit "unleidlichem Verhalten" bezeichnet die Rechtssprechung "rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten des Mieters, der den Mitbewohnern das friedliche Zusammenleben verleidet bzw. das Maß des "Zumutbaren" überschreitet. Dabei ist natürlich auch auf das im Haus übliche Verhalten der Mieter, auf ortsübliches Verhalten und dergleichen abzustellen bzw. zu prüfen, ob Provokationen seitens des Vermieters zu "unleidlichem Verhalten" des Mieters geführt haben.

Obdachlosigkeit. Im Fall drohender Obdachlosigkeit kann der Mieter um Räumungsaufschub ansuchen. Sowohl im MRG als auch in der EO (Exekutionsordnung) ist die Möglichkeit vorgesehen, für den Fall der Obdachlosigkeit bei zwangsweiser Räumung einer Wohnung um einen Aufschub der Exekution anzusuchen. Ein solcher Antrag kann zunächst für eine Frist von 3 Monaten gestellt werden, bei besonders berücksichtigungswürdigen Umständen darf darüber hinaus ein weiterer Aufschub, jedoch höchstens zweimal und nicht länger als um 3 Monate bewilligt werden. Nach der Judikatur wird ein Räumungsaufschub nur dann gewährt, wenn kein Mietzinsrückstand besteht und dem Vermieter auch aus sonstigen Gründen zugemutet werden kann, einem Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist zuzustimmen.

Prekarium. Ein Prekarium unterscheidet sich von einem Mietverhältnis insbesondere durch die Unentgeltlichkeit und die freie Widerruflichkeit. Dies bedeutet, daß ein Prekarium nur dann vorliegt, wenn vereinbart wurde, daß der Nutzer einer Wohnung kein Entgelt dafür zu bezahlen hat (oder einen Betrag, der nur den Betriebskosten entspricht) und zudem vereinbart wurde oder sich aus den Umständen ergibt, daß dieses Vertragsverhältnis jederzeit widerruflich sein sollte. In solchen Fällen ist keine, insbesondere keine gerichtliche Kündigung erforderlich, sondern beendet der Widerruf seitens des Bestandgebers dieses Bestandverhältnis.

Prekaristische Vereinbarungen sind ausgesprochen selten. Falls seitens des Bestandgebers das Vorliegen eines Prekariums behauptet wird, sollte daher unbedingt Rat beim Mieterschutzverband eingeholt werden.

Quälend lange dauern gerichtliche Bestandstreitigkeiten in der Regel. Im Fall von Räumungs- bzw. Kündigungsverfahren ist diese lange Dauer häufig dem Mieter von Nutzen. Eine gerichtliche Auseinandersetzung dauert in der Regel, je nach Umfang des Beweisverfahrens und nach Ausschöpfung des Instanzenzuges zwischen ein und drei Jahren. Im Fall des Prozeßverlustes drohen dem Mieter aber möglicherweise auch Schadenersatzforderungen des Vermieters. Hat man eine gerichtliche Kündigung oder Räumungsklage erhalten, so ist dringend erforderlich, die Fristen für Einwendungen bzw. Einsprüche dagegen zu beachten.

Rücktritt vom Mietvertrag. Ein "Rücktrittsrecht" vom Mietvertrag ist im Mietrecht nirgendwo verankert. Mietverträge kommen durch Willensübereinstimmung zustande. Hat sich der Mieter mit dem Vermieter über den Mietgegenstand und die Höhe des Mietzinses geeinigt, so kann er nicht mehr einseitig "vom Vertrag zurücktreten". Eine Beendigung dieses Mietverhältnisses ist - auch nach noch so kurzer Zeit - wohl nur einvernehmlich möglich.

Stillschweigende Erneuerung. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit nicht beendet wurden, werden häufig dadurch fortgesetzt, daß der Mieter im Mietobjekt verbleibt und den vereinbarten Mietzins weiterbezahlt und es der Vermieter dabei bewenden läßt. In solchen Fällen kommt es zu einer "stillschweigenden" Verlängerung des Mietverhältnisses. Derartig verlängerte Mietverhältnisse unterliegen den selben Bedingungen hinsichtlich der Beendigung wie ursprünglich "auf unbestimmte" Zeit abgeschlossene Mietverhältnisse.

Tod des Mieters. § 14 MRG, der beinahe bei allen Mietverhältnisses zur Anwendung kommt, regelt, daß durch den Tod des Vermieters oder des Mieters der Mietvertrag nicht aufgehoben wird. Nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung können bestimmte Personen, insbesondere der Ehegatte, der Lebensgefährte, Kinder, Enkelkinder und die Geschwister des verstorbenen
Mieters in den Mietvertrag eintreten, wenn sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Da sehr häufig Vermieter die Wohnung nach dem Tod des bisherigen Mieters zu günstigeren Konditionen neu vermieten wollen, kommt es diesbezüglich häufig zu Streitigkeiten in folgenden Punkten: Der Mieter muß beweisen, daß er mit dem Verstorbenen gemeinsam gewohnt und gewirtschaftet hat, wobei die Judikatur häufig die Notwendigkeit einer gewissen Dauer dieses gemeinsamen Haushalts verlangt. Weiters wird das Wohnbedürfnis des Angehörigen im Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters geprüft und geprüft, ob seitens des Eintrittswilligen tatsächlich die Notwendigkeit besteht, einen anderwärts nicht gleichwertig gedeckten Wohnbedarf in dieser Wohnung zu befriedigen.

Untermieter. Gemäß § 568 ZPO wirken alle gerichtlichen Titel, die gegen einen Hauptmieter erwirkt wurden, auch gegen den Untermieter. Dieser Grundsatz wird von der Lehre häufig kritisiert, in der Praxis führt aber in den meisten Fällen eine Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch zu einer Beendigung des Untermietverhältnisses. Der solcherart betroffene Untermieter kann einerseits nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung Schritte gegen die Räumung der Wohnung unternehmen, andererseits gegebenenfalls Schadenersatzforderungen gegen den Hauptmieter geltend machen.

Verkauf des Hauses. Seit Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes mit 1.1.1982 hatte sich die Rechtssprechung mit dem Problem zu beschäftigen, ob der Verkauf einer Wohnung wirksam als Kündigungsgrund vereinbart werden kann. Dazu ist zunächst festzuhalten, daß ein Verkauf eines Hauses nur dann einen Kündigungsgrund darstellen kann, wenn dieser Verkauf bereits von vornherein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbart wurde. Auch wenn dies der Fall ist, ist nicht klar, daß damit der Mieter weichen muß, wenn der Mietgegenstand bzw. das Haus, in dem sich der Mietgegenstand befindet, verkauft wird. Nach der Rechtssprechung ist hier auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Der OGH scheint das Vorliegen eines Kündigungsgrundes durch den Verkauf des Mietgegenstands insbesondere dann zu bejahen, wenn es sich um eine Eigentumswohnung oder um ein Einfamilienhaus handelt. Die Rechtssprechung hiezu steht aber noch nicht auf einer gesicherten Grundlage. In diesen Fällen ist jedenfalls zu empfehlen, Rat bei den Expertinnen und Experten des Mieterschutzverbandes einzuholen.

Widerspruch oder Wiedereinsetzung. Häufig kommen Mieter zu uns, gegen die ein Räumungsverfahren eingeleitet wurde und die bereits einen Termin - in der Regel den der ersten Tagsatzung - übersehen haben. In solchen Fällen kann Widerspruch bzw. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand begehrt werden. Widerspruch muß innerhalb von 14 Tagen ab Zustellung des Versäumnisurteils erhoben werden, er erfordert keine Begründung und kann als einfachster, billigster und sicherster Rechtsbehelf bezeichnet werden. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist dann möglich, wenn ein unvorhergesehenes oder unabwendbares Ereignis den Besuch der ersten Tagsatzung verhindert hat. Auch hier ist eine 14-tägige Frist normiert, diese beginnt allerdings erst zu laufen, wenn das Hindernis weggefallen ist.

X-mal werden wir in unserer Beratung gefragt, ob man ein befristetes Mietverhältnis als Mieter auch innerhalb des ersten Jahres vorzeitig beenden kann. Liegen keine Gründe vor, die eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages gemäß § 1117 ABGB rechtfertigen, so ist der Mieter daran gebunden, daß er das Mietverhältnis erst nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist gerichtlich aufkündigen kann. Ein vorzeitiges "Kündigungsrecht" innerhalb des ersten Jahres steht ihm nur dann zu, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ansonsten kann er sich nur bemühen, eine einvernehmliche Beendigung in Absprache mit dem Vermieter zu erreichen.

Y- auch wenn Sie der Ansicht sind, daß das Alphabet nun rasch zu Ende geht und Sie mit der Lektüre dieses Kündigungs-ABC auf alle Fragen eine befriedigende Antwort erhalten haben: Im Einzelfall empfiehlt es sich dringend, Rat und Unterstützung in den Sprechstellen des Mieterschutzverbandes einzuholen.

Zweifamilienhäuser sind ab dem 1.1.2002 ebenso wie Einfamilienhäuser vom Schutz des Mietrechtsgesetzes nicht mehr umfaßt! Die genaue Vertragsprüfung bei diesen Mietverhältnissen ist unbedingt zu empfehlen.

Information unter:
http://www.mieterschutzverband.at/msv/index.php?id_link=8